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不動産関連の用語集

用語集

・移行地
宅地地域や農地地域等のうちにあって、細分されたある種別の地域から、他の種別の地域へと移行しつつある地域のうちにある土地のこと。例えば工業地等から住宅地へ移行しつつある「住宅移行地」、住宅地等から商業地へ移行しつつある「商業移行地」など。

・SPC(Special Purpose Company)
特定目的会社のこと。不動産などの資産を証券化し、それを投資家に販売することを業務とする会社のことをSPCという。一般投資家からの投資を促進することで、企業にとっては資金調達がスムーズに行え、また資金調達手段が多様化するなどの利点がある。

・SPC法
正式名称「特定目的会社の証券発行による特定資産の流動化に関する法律」のこと。不動産の証券化などによって特定資産の流動化を目的とした法律で、一般投資家に対する門戸を広げ、これにより国民経済の健全な発展を促進することを目的としている。

・置換原価
不動産の価格を決定する原価法において、対象不動産の再調達原価の算出が困難な場合、同等の有用性を持つ不動産に置き換えて原価を求めること。時代と共に建築資材や工法が変化し、適正な再調達原価を求めることが難しい場合などに用いられる。

・価格査定
不動産業者が土地や建物を売却する際に、適正な価格を決定すること。一般の商品と違って不動産は適正な価格を決定しにくいため、価格査定には豊富な知識と経験が必要となる。価格査定には、「簡易査定」(業者が公示地価のデータや周辺物件の売買事例のみから価格を算出)と「訪問査定」(実際に業者が現地に足を運んで査定する)の2つがある。

・価格時点
不動産の価格は固定されたものではなく、時間の経過と共に変動していきます。そのため不動産の鑑定評価を行う場合には、価格を決定する基準日を決めておかなければなりません。この基準日のことを「価格時点」と呼びます。

・業者名簿
実績が豊富で信頼できる不動産業者を選ぶ目安として活用できる文書。業者名簿には、不動産業者の組織内容や過去三年間の営業実績などが記されている他、資産状況、代表者や役員、納税状況、行政処分歴、業界団体への加入についてなど、多くのことが記載されている。建設大臣免許業者の場合は建設省計画局不動産課に、都道府県知事免許業者の場合は各都道府県の住宅課に業者名簿は保管されており、自由に閲覧することができる。

・減価修正
不動産鑑定評価方式の一つである原価法で用いられるもの。再調達原価(同じものをもう一度作ったときにかかる費用のこと)から減価要素を差し引くことを減価修正という。減価要因の例としては、建物の老朽化や近隣地域の衰退化などが挙げられる。

・原価法(原価方式)
不動産鑑定評価の方法の一つ。不動産の価格を決定する際に、不動産の再調達原価を算出し、そこから減価修正を行って精算価格を求めるという方法。再調達原価の把握や減価修正が正確に行えない場合は、原価法による価格決定は難しいという問題点がある。

・最有効使用
不動産鑑定評価書に記載される事柄の一つ。不動産鑑定評価基準においては「不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用(最有効使用)を前提として把握される価格を標準として形成される(最有効使用の原則)」とされています。

・更地
宅地の一分類で、建物のない土地だけの状態の不動産のこと。(→建付地)

・収益還元法(収益還元方式)
不動産鑑定評価の方法の一つ。不動産の価格を決定する際に、対象となる不動産が将来的に生み出すであろうとされる収益から、不動産の価格を決定する方式。賃貸不動産や企業用不動産など収益目的のための不動産に対しては、収益還元法は有効な手段である。

・底地(そこち)
所有権以外の借地権などの権利が設定された土地のこと。地上権の底にある土地という意味で、底地と呼ばれている。第三者に底地だけを売却することが困難なため、不完全所有権とも言われる。【底地の価格=更地の時価-借地権価格】となっている。

・対象不動産の確定
不動産の鑑定評価を行う際には、鑑定対象となる土地や建物を明確にする必要があります。また鑑定評価の対象となる所有権や、所有権以外の権利を確定しなければなりません。そこで鑑定評価対象を明確に他の不動産と区別し、特定することを対象不動産の確定という。

・建付地
建物が建っている土地で、その土地の部分を建付地という。

・地価公示価格
地価公示は国土交通省が地価公示法に基づいて、毎年(評価時点1月1日)実施します。地価公示には一般の土地取引の指標や、不動産鑑定評価の基準、公共用地取得の価格算定などの役割があります。また相続税評価や固定資産税評価の目安としても利用されます。

・地目(ちもく)
不動産登記法に定められているもので、その土地がどのように利用されているかという区分。例えば住宅の場合は「宅地」と記載される。地目には、田、畑、宅地、公衆用道路、公園、山林、雑種地、水道用地、運河用地、ため池、用悪水路、原野、池沼、塩田、保安林、墓地、井溝、堤、境内地、鉱泉地、牧場の21種類がある。

・定期借地権
借地借家法における借地権の一つ。普通借地権と異なり、賃貸借契約の期間が切れたら、更新は行われず借地人は借地を所有者に返さなければならない。契約期間中、借地人はその土地に建物を建てることができるが、契約期間が終了すると建物を取り壊し、更地にして返還する。契約更新がないため、土地所有者は安心して土地を貸すことができる制度。

・取引事例比較法(取引事例比較方式)
不動産鑑定評価の方法の一つ。不動産の価格を決定する際に、類似した不動産の過去の地理引き事例や賃貸借事例を参考にする方法を取引事例比較法という。不動産鑑定評価を行う際には、一般的にどのような物件に対しても、取引事例比較法は必ず用いられる。

・標準地
不動産鑑定士が鑑定評価を行う際の指標となるもので、国土交通省土地鑑定委員会が選定し、毎年1月1日時点の価格を公示する土地のこと。

・普通借地権
借地借家法における借地権の一つ。地主側に土地の返還を求める正当な事情や理由がなければ、賃貸借契約が切れたとしても、借地人が希望する限り借地契約は更新され続けるというもの。存続期間としては、1回目の更新では20年、それ以後は10年となっている。

・見込地
見込地とは、宅地地域や農地地域、林地地域等の相互間において、ある種別の地域から他の種別の地域へと転換しつつある地域のうちにある土地のこと。例えば土地開発などによって、林地地域から宅地地域へと転換しつつある地域内の土地は宅地見込地という。

・立木評価(りゅうぼくひょうか)
例えば山林のような不動産を売買する際や相続する場合などの時に、対象となる不動産にある立木を資産として価格を算出すること。対象となる立木の確定、立木調査による樹種、林齢(樹齢)、数量などを把握し、確認し、評価時点の確定を行った後に立木評価は行われる。評価手法には、市場価逆算方式、費用価方式、クラゼール方式などが存在する。

・リバース・モゲージ
持ち家があっても収入の少ない高齢者が、住宅を担保にして金融機関からローンを借り、死亡後に自宅を処分してローンを返済する方法のこと。通常の住宅ローンとは逆で、年金のような形で生活資金を借り入れていく。高齢化社会に向けて注目されている手法である。

・路線価
道路に接する1㎡あたりの土地の評価額のこと。路線価には各市町村が算定する「固定資産税路線価」と各国税局が算定する「相続税路線価」の2種類が存在します。



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