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不動産鑑定評価と土地の価格について

不動産鑑定評価による価格の種類

不動産鑑定評価による価格の種類には、「正常価格」「限定価格」「特定価格」
3種類があります。

~正常価格~

正常価格とは、市場性を有する不動産について、価格の統制などが加えられず、合理的な市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格のことです。不動産の鑑定評価では、通常はこの正常価格を求めることになっています。上記の合理的とは、以下の通り。  ・市場参加者が自由意思よって自由に市場に参加、退出できること。  ・売り急ぎや買い進みなど、特別な動機がない状態であること。  ・対象となる不動産が、相当の期間において市場に公開されていること。  など。

~限定価格~

限定価格とは一言で言うと、市場が限定される場合における不動産の適正価格です。例えば隣接不動産の併合のための売買や、借地権者が底地の併合ために行う売買などでは、自由な市場を前提とせずに特定の当事者間(A氏とB氏の間)においてのみ取引が行われる。そのような市場が限定された場合における適正価格を、限定価格と言います。
 ・借地権者が底地の併合のために行われる売買に関連するケース。
 ・隣接不動産の併合のために行われる売買に関連するケース。   など。

~特定価格~

会社更生法による財産の鑑定評価を行う場合や、宗教建築物など特殊な建物の鑑定評価を行う場合など、一般的な取引の対象とならない性格の不動産を適正に表示する価格。正常価格の条件を満たさず、一般的な市場を考慮しないほうが適切である場合の価格です。
 ・宗教建築物のような特殊な建築物の鑑定評価を行う場合。
 ・会社更正法による更正目的の財産の鑑定評価を行う場合。
 ・民事再生法による評価目的のため、早期に売却する条件下での鑑定評価を行う場合。

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