不動産鑑定評価net

不動産の種類と価格形成について

不動産の種類について

不動産の鑑定評価を行う場合、不動産の地域性や利用、権利など多角的に分析する必要があります。そのため不動産の種類ごとに、分析を行っていかなければなりません。 不動産の種類には、不動産の「種別」と「類型」の２つの面があります。

～不動産の種別～

不動産の用途に関して区分される不動産の分類。
　地域の種別……宅地地域（住宅・商業・工業地域）、農地地域、林地地域に分類される。
　土地の種別……宅地（住宅地・商業地・工業地）、農地、林地、見込地、移行地に分類。

～不動産の類型～

不動産の有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分される分類。
　宅地……更地、建付地、借地権、底地、区分地上権に分類される。
　建物及びその敷地……自用の建物及びその敷地、借家及びその敷地、借地権付き建物、 　　　　　　　　　　　区分所有建物及びその敷地に分類される。

不動産の価格形成と諸原則について

不動産鑑定評価は法令に基づいた詳細な調査と、価格形成要因を分析して不動産鑑定評価額を算出します。不動産の価格形成をする要因とは、不動産の効用、相対的希少性及び有効需要の三者に影響を与える要因のことで、複雑な社会現象の中で広汎かつ相互関連のもとに存在し、時間の経過によって変動するものとされています。

一般に不動産の価格形成要因は、「一般的要因」、「地域要因」、「個別的要因」の３つに分けることができます。

「一般的要因」
自然的要因、社会的要因、経済的要因、行政的要因の４つに分けられます。
・地域要因：宅地地域（住宅地域、商業地域、工業地域など）、農地地域、林地地域など。
・個別的要因：土地（宅地：住宅地・商業地・工業地等、農地、林地、見込地、移行地）と建物等の　　区分に応じて分けられます。

また不動産の価格に関する諸原則は、不動産の価格が形成される過程において認められるもので、
「需要と供給の原則」、「変動の原則」、「代替の原則」、「最有効使用の原則」、「均衡の原則」、「収益逓増及び逓減の原則」、「収益配分の原則」、「寄与の原則」、「適合の原則競争の原則予測の原則」
の１１種類が存在する。